Location vide ou meublée : Quelle option choisir ?


Conseils / mardi, janvier 29th, 2019

Le choix implique des conséquences sur la gestion locative, sans compter les incidences fiscales. On peut louer plus cher meublé – de 10 % en moyenne – que vide. On perçoit plus, mais on dépense plus aussi. Car il faut acheter, réparer, puis remplacer les meubles et les équipements au fil du temps. De plus, en location meublée, le locataire reste moins longtemps. Il y a davantage de vacance locative et de temps à consacrer pour remplacer le locataire.

Nuançons tout de même : si vous louez une petite surface, il y a toujours des allées et venues de locataires. Par ailleurs, la location meublée vous donne la possibilité de récupérer le logement tous les ans. Dans le cadre d’une location vide, vous vous engagez sur trois ans. C’est un point à garder à l’esprit si vous projetez de vendre le logement ou d’y installer un enfant.

La durée du bail comme principale différence

En effet, les règles concernant le bail de location sont quasiment identiques. Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion est exactement la même. En clair, c’est aussi compliqué de sortir un locataire dans les deux types de location.

Les incidences fiscales

Que vous choisissiez le vide ou le meublé, les loyers que vous percevez sont imposés avec vos autres revenus. Pour être plus précis, vous n’êtes pas imposé sur le montant total des loyers perçus puisqu’on déduit les frais, les charges auxquelles vous avez fait face pour la location. C’est là que le choix entre le vide et le meublé est important parce que les règles de déduction des charges sont différentes.

En vide comme en meublé, il y a 2 régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

a) Le régime forfaitaire

Le régime forfaitaire offre un pourcentage fixe d’abattement : 30 % en location vide et 50 % en location meublée. Le fisc retire l’abattement du montant des loyers que vous avez perçus, et le solde s’ajoute à vos autres revenus de l’année. Le principal intérêt du régime forfaitaire, c’est sa simplicité.

C’est aussi intéressant financièrement en location meublée si vous avez des charges limitées. Cela peut être le cas si vous n’avez plus d’emprunt à payer ou pas beaucoup de travaux à faire, ou encore si les charges de copropriété sont faibles. On consiste d’ailleurs que les propriétaires en meublé choisissent souvent le régime forfaitaire, alors qu’en location vide, les propriétaires optent pour le régime réel parce que l’abattement de 30 % est insuffisant.

b) Le régime réel

Si vous avez notamment beaucoup de charges (intérêts emprunt, charges de copropriété, frais de diagnostic, taxe foncière, travaux, …), vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Vous pourrez déduire tous les frais et charges pour leur montant réel. Il faut savoir que le régime réel est plus compliqué que le régime forfaitaire. Mais rassurez-vous, il reste intelligible en location vide tout en étant avantageux.

En location meublée, le régime réel est encore plus avantageux parce qu’à toutes les déductions possibles en vide s’ajoute l’amortissement de la valeur du logement. Cela permet de limiter, voire de supprimer l’imposition des loyers.

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